Skip to content

Finantsblogi

Mitte ainult finantsist, aga selles võtmes

Archive

Tag: kinnisvara

Paari kuu eest kirjutasin Rahakooli artikli sellest, et pered võiksid ühe põhilise võtmenäitajana analüüsida seda, kui suur on nende omakapital. Äsja edukalt Tartu Ülikooli kaugõppe raames lõpetatud kursus “Eraisiku Finantsplaneerimine” tõi aga mõistetesse teatavat selgust, sest tegelikult ei nimetata eraisiku finantsidest rääkides ärirahanduse mõistes omakapitali päris selliselt ning levinud on hoopis mõiste nimega Rikkus.

Seega me ei räägi enam rikkusest vaimses või mingis umbmäärases ja laialivalguvas mõttes, vaid mõtleme selle termini all konkreetselt mõõdetavat indikaatorit, mis on üks peamisi näitajaid pere rahaasjade käsitlemisel.

Nagu ka minu poolt varasemalt kirja pandud, kujuneb pere rikkus sellise valemi järgi:

Rikkus = VaradKohustused

Seega on rikkus kõik see, mis jääb minu perele järgi siis, kui ma täna kõik oma varad maha müün ja kohustused likvideerin ehk maakeeli võlad ära maksan.

Selge see, et väga tore oleks omada positiivset rikkust ehk olukorda, kus kõigi võlgade tasumisel jääb mu perele veel oluliselt raha järele, mille eest võib soetada uut vara elamaks kohustusteta. Paraku mulle näib, et praegusel ajal on olukord selline, kus kõik pered seda öelda ei saa ja seetõttu hakkasin ka ise hirmuhigi laubalt pühkides arvutama oma pere rikkust. Võib ju olla nii, et kuna soetasin näiteks oma maatükid vahetult enne majanduskriisi või selle algstaadiumis, on nende väärtus sedavõrd langenud, et pangale kõik võlad ära makstes, on meie rikkus juba negatiivne – ehk minu varade väärtus ei kata kõiki minu kohustusi.

Olukorrast selge pildi saamiseks panin ritta kõik oma varad ning nende taha mõistliku ehk realistliku müügiväärtuse. Kusjuures oma hobiautode väärtust hindasin oluliselt alla ning lähtusin sisuliselt kiirmüügihinnast, millega tõenäoliselt õnnestub maksimaalselt paari nädalaga kõik nad realiseerida. Samuti hindasin oma kinnisvarade väärtust väga konservatiivselt, sest praegusel ajal pole ilmselt lootustki maalappe või korterit minu jaoks aktsepteeritava hinnaga müüa.

Tabel minu varadest nägi välja umbes selline, kuid kodurahu huvides asendasin siinkohal summad x-dega:

Ühtlasi olgu mainitud, et hobiautod pole siinkohal selles mõttes hobiautod, mille peale sageli kulutatakse terve varandus ning mis iial omahinda tagasi ei teeni. Tegemist on rangelt investeeringutena käsitletavate autodega, mille puhul loodan nende väärtuse ajas kasvamist. Kusjuures, seda blogipostitust kirjutades tuli välja, et olin algselt oma garaažikohad sootuks unustanud ning seega on tegu igati meeldiva täiendusega. Ühtlasi näitab see taaskord, kui oluline on üsna sageli oma varalisele seisule mõelda, sest vastasel juhul ei pruugi ka mõni ilmaasjata rikkust vähendav aspekt õigel ajal meenuda.

Edasi panin ritta kõik oma võlad ehk kohustused ja sain sellise ebameeldiva tabeli:

Kohustused ülaltoodud tabelis on mõistagi pangalaenude jms laenude jäägid ilma tulevikus makstavate intressidega.

Oma pere rikkuse välja selgitamiseks ei ole nüüd vaja teha muud, kui lahutada varade summast kohustuste summa ning saada teada karm tõde. Selgus, et kuigi meie pere puhul kõige hullemat ei juhtunud ning meie rikkus on endiselt plusspoolel, ei ole rahuloluks mingit põhjust. Pigem vastupidi – teadmine, et meile jääb raha kõigi varade realiseerimisel ja kohustuste tasumisel järgi vähem kui on praegu meie kohustuste kogusumma, teeb päris murelikuks.

Oleksin rahul, kui meie rikkuse osakaal kõigist varadest oleks üle 50% ehk enamus meie varadest kuuluks päriselt meile. Paraku see täna nii ei ole ja kogu meie pere maisest varast võivad pangad või teised võlausaldajad igal hetkel vabalt üle poole endale võtta. Selle iseloomustamiseks sobib hästi alltoodud graafik, mille nägemine minus meeldivaid tundeid ei tekita:

Mõistagi tunneksin ennast oluliselt paremini, kui saaksin öelda, et graafikust nähtavad kohustused on suures osas võetud finantsvõimendusega tulude genereerimiseks. Võimendus tähendaks sisuliselt seda, kui ma oleksin need kohustused võtnud selleks, et teenida selle rahaga abil rohkem tulu kui kulutan kohustuste teenindamiseks ehk laenude intressidele. See tähendaks, et ükskõik milline on minu rikkus täna, genereeriksin ma kasutada võetud rahaga endale oluliselt positiivset rahavoogu ning liiguksin seega jõudsamalt rikkuse suurenemise suunas. Antud juhul see aga nii ei ole.

Meie pere laenud on võetud tänaseks peamiselt väga pikaajaliste investeeringute tarbeks ning seetõttu liigume me rikkuse suurenemise suunas üsna aeglaselt vaid kahel viisil:

1. Igakuise pere-eelarvest tekkiva säästu abil, mis koguneb vaikselt minu ja minu abikaasa pangaarvele ja mis sisuliselt on see, mis meil igas kuus palgast üle jääb. Ei saa öelda, et progress selles vallas kuigi kiire oleks, sest endiselt esineb päris oluliselt negatiivseid kuid:

2. Vähendades pidevalt igakuiselt kohustusi, tasudes pangalaenude põhiosa.
Kuidas seda selgitada? Kui täna maksab minu korter näiteks 100 000 krooni ja pangalaenu jääk on 55 000 krooni, teeb see minu rikkuseks sellises näites hetkel 100 000 – 55 000 = 45 000 krooni. Järgmisel kuul maksab minu korter suure tõenäosusega endiselt 100 000 krooni, kuid vahepeal olen ühe laenumaksega vähendanud pangalaenu jääki näiteks 1 000 krooni võrra. Minu rikkus on seega tuhande krooni võrra kasvanud, sest seda uuesti arvutades saame tulemuseks 100 000 – 54 000 = 46 000 krooni.

Selline aeglane rikkuse suurendamine kuigi kaugele ei vii. Seetõttu oleks mõislik, kui lähiajal lisanduksid meie rikkuse kasvatamisel järgmised tegurid:

3. Tulud investeeringutelt. Näiteks dividendid Tallinna börsi aktsiatelt, mis mu aktsiaportfellis sisalduvad või intressid hoiustelt vms investeerimistööriistadest. Tõe huvides tuleb öelda, et mingit mikroskoopilist tulu on sel aastal mu aktsiad dividendide näol peamiselt tänu Tallinna Vee erakordselt suurele dividendile ka andnud. Siiski tuleks kahtlemata tulusid investeeringutelt paremate tulemuste huvides jätkuvalt kasvatada.

4. Tulud ettevõtlusest. Võib ju öelda, et on päris raske suurendada ettevõtlustulusid seniseid palgatulusid oluliselt muutmata. Siiski on ka siin samme, mida saaks ja tuleks kiiremini astuda.

Summeerimaks seda, miks ma selle rikkuse uurimise siinkohal üldse nii pikalt ja igavalt lahti kirjutasin, võin julgelt öelda, et kui ma ise oma rikkusest ei huvitu, siis keegi teine ei tee seda ammugi. Ainuüksi mõtlemine sellele teemale annab nii palju motivatsiooni paremini hakkama saamiseks, et juba selle pärast tasub oma rikkuse kaardistamine vabal momendil ette võtta ja aegajalt selle juurde tagasi pöörduda positiivsel või negatiivse arengu nägemiseks. Soovitan kõigile!

Et aasta hakkab läbi saama, hakkasin vaikselt mõtlema sellele, millised kulud, tulud ja investeeringud on meie pere teinud aastal 2009. Peab ütlema, et meil on investeeringute osas sellest põhimõttest, et kõiki munasid ühes korvis ei hoita, sel aastal õnnestunud päris omapäraselt hästi kinni pidada. Edaspidi oleks ehk tark mingi investeerimisstrateegia ikka välja mõelda, kuid praegu on nii, et kõik investeeringud on toimunud emotsiooni pealt ilma pikalt kaalutlemata. Aga see võib olla ohtlik.

Minu uued investeeringud 2009. aastal jagunevad selliselt:
Investeeringute jaotus 2009

Selgituseks tuleb ilmselt öelda, et klassikalises mõttes ei pruugi hobiautod tähendada investeeringut, kuid antud juhul on tegemist selgelt vähemalt omahinnaga realiseeritava objektiga, seega saan teda siiski kulu asemel investeeringuna käsitleda. Aktsiainvesteeringud oleksid pidanud suuremad olema, kuid kahjuks osteti Eesti Telekom eestlaste käest ära ja selle asemele ma midagi asemele ei ostnud. Aktsiainvesteeringuid loodan mõnevõrra jätkata ka 2010. aastal.

Kinnisvarainvesteeringud oleksid veel 3% suuremad, kui näitaksin investeeringuna ka juba olemasolevasse kinnisvarasse tehtud arenduskulutusi. Aga veendunud konservatiivina ma ei tee seda, sest ei ole kindel, et seni tehtud kulud antud kinnisvara väärtust kuskilt otsast suurendanud on. Selles osas on 2010 plaan siiski vähemalt plaanina jõulisem. Samuti ei tohi lugeda investeeringute alla oma kodus pisut üle 10 000 kr eest tehtud väljaminekuid, kuigi nimetatud parendused ilmselt korteri väärtust tõstsid. Paraku ei käsitleta oma kodu investeeringuna.

Oleks huvitav vaadata, kuidas antud investeeringute turuväärtus jaguneb viie aasta pärast, kuid praegu on sellist jaotust veel oluliselt vara teha. Elame näeme.